QUELS SONT LES INTÉRÊTS POUR UNE FAMILLE DE DÉTENIR UN BIEN IMMOBILIER EN SCI ?
Pour la famille, la SCI permet d’échapper aux inconvénients de l’indivision. En effet, les rapports intra-familliaux vont être régis par les statuts auxquels tous les associés auront adhéré. Ils détermineront qui a le pouvoir de décision des travaux, investissements, comment se répartit l’occupation du bien et quelles sont les modalités de sortie ou d’entrée dans le périmètre SCI, selon des modalités plus consensuelles qu’en indivision.
ET POUR LA TRANSMISSION ?
La SCI se révèle aussi l’outil le plus adapté pour assurer une transmission harmonieuse.
En cas d’indivision, chacun des propriétaires (les indivisaires) a des droits sur la totalité du bien.
La loi pose comme principe que “nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision”, donc chacun des indivisaires va pouvoir décider de mettre en vente sa quote-part. Il est à ce titre plus facile de vendre des parts de SCI à un autre membre de la famille sans mettre en péril l’équilibre familial.
En outre, la SCI permet aux parents donateurs de garder le contrôle de la SCI en assurant la gérance.
FISCALEMENT, LA TRANSMISSION EN SCI EST-ELLE AVANTAGEUSE ?
Tout à fait. D’une part, la donation des parts de la SCI peut suivre le rythme des abattements fiscaux personnels : par exemple 100 000 euros tous les 15 ans par enfant. D’autre part, cet abattement peut être utilisé au mieux par le démembrement de propriété. Les parents donnent ici la nue-propriété des parts de la SCI, dont la valeur est moins élevée que la pleine propriété. L’abattement est alors optimisé et au décès des parents, les enfants nus-propriétaires récupèrent la pleine propriété des parts démembrées sans coût fiscal supplémentaire.
EN QUOI LA SCI FACILITE-T-ELLE LES INVESTISSEMENTS ?
Réaliser ses investissements immobiliers via une SCI présente plusieurs atouts. Si c’est la SCI qui emprunte, sa capacité d’emprunt sera calculée d’après celle de tous ses associés, donc plus largement. Ensuite, les enfants associés pourront répondre aux conditions des assurances plus facilement que des parents âgés.
DANS CE CADRE, COMMENT LA SCI DOIT-ELLE ÊTRE TAXÉE ?
Tout dépend de la tranche marginale d’imposition (TMI) des associés. Si la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu, les revenus locatifs sont taxés “entre les mains” des associés, qui peuvent déduire une partie des dépenses, emprunts, taxes… Si les associés ont une TMI personnelle élevée, l’option (irrévocable) pour l’impôt sur les sociétés permet une taxation des revenus après déduction des charges de 15% sur les premiers 38 120 euros, puis de 33,33%. La SCI constitue donc un outil efficace de détention et de transmission du patrimoine immobilier.
© Uni-médias - mai 2018
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